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2017年房地产两大看点:去库存与降杠杆!

2017年房地产两大看点:去库存与降杠杆!

两年多的时间过去了,房地产政策转向之际,全国楼市“去库存”进展如何?是否已经完成?城市之间有无差异?这些疑问成为我们判断未来楼市走向的重要基础。

从2014年“930”新政起到2016年10月热点城市的密集调控,在这两年时间里,我们的房地产政策走完了从宽松鼓励到严格限制的一个循环。探究这一变化的根源,我们需要回到“去库存”这个主题。同时,这也是我们判断明年房地产市场走向的主要依据。

中国房地产市场自1998年房改以来,经历了十多年的高速增长。直到2014年,全国住房销售面积出现除2008年以外的首次负增长。由于房地产行业生产周期长,前期持续增长的建设规模遭遇销量突然下降,导致了全国房屋库存量的上升。

存量上升进而导致房屋新开工持续负增长,原材料、机械等诸多上游行业因此受到拖累,表现低迷。加上出口等其他增长点也出现放缓,使得全国整体经济增长面临压力。在这样的情况下,“去库存”成为稳定经济的重要手段。2014年9月30日的房地产救市政策,就是在这样的背景下出台的。

两年多的时间过去了,房地产政策转向之际,全国楼市“去库存”进展如何?是否已经完成?城市之间有无差异?这些疑问成为我们判断未来楼市走向的重要基础。

2015年12月在北京举行的中央经济工作会议明确将“去库存”列为2016年经济工作的五大任务之一。到2016年10月,20多个热点城市迎来密集调控,标志着楼市政策出现转向。因此,我们选取上述三个关键节点(2014年9月,2015年12月,2016年9月),对比全国及重点城市的库存变化。

首先明确一下“库存”的定义。通常在城市层面,我们把“批准预售面积”又称“可售面积”看作当地新房的库存。其含义是已经获得预售许可证,可以在市场上销售,但还未售出的房屋。其中包含了在建工程和少部分已竣工,尚未销售的房屋(市场上也存在少量的未领预售许可证,直接现房销售的楼盘,但在预售制度下,这类项目数量很少,不影响分析结论)。

为了统一指标口径,我们基于上述定义对全国的存量数据进行估算。根据城市层面可售面积和施工面积的比例关系,以及待售面积和可售面积的关系,可以推算出全国的可售面积。

主要节点库存量变化。数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

主要节点库存消化周期变化。数据来源:国家统计局、中原集团研究中心

根据测算,我们可以得出以下几点结论:

1.从库存消化周期来看,40个重点城市库存消化周期下降非常明显,到2016年9月底,整体已经降至11个月,较2014年水平下降大约一半。其中限购升级的20个城市下降更为明显,目前仅为6个月。可以说去库存任务基本完成。

同时,全国库存消化周期也有明显下降,相比2015年底的高位24个月降至19个月。全国除40个重点城市以外的其余三四线城市(本文中“三四线城市”均指全国除40个重点城市以外的其他城市)表现平平,虽然比年初的26个月有明显下降,但依然处在22个月的较高水平。

由于库存消化周期是由存量和销售速度两个指标共同决定的,2016年楼市销售大幅反弹,自然加快了库存去化速度。因此,库存消化周期的下降还不足以说明“去库存”完成。

2.如果看库存量绝对值,情况就没那么乐观了。除40个重点城市存量确实下降以外,三四线城市的库存量绝对值仅比2015年底有小幅下降,仍然高于去库存政策开始的2014年9月水平。

由于三四线城市占全国新房销售面积,以及存量的比重高达70%,因此全国去库存的进展并不乐观。可见,这两年的去库存政策仅实现了核心城市的库存去化,而且也主要是2016年之后实现的。三四线发展中城市的库存问题仍然十分严重。

3.由于房地产施工建设活动对整体经济的拉动主要体现在面积规模,而非价格,因此,占全国市场七成份额的三四线城市库存高企,必将影响未来全国新开工,以及众多上游相关行业的表现。所以,三四线城市的去库存,仍将是未来一项长期的任务。

4.一二线热点城市虽然去库存效果显著,但市场规模有限,同时受调控政策影响,预计后市成交量将维持在低位,这也将影响房企的开工意愿,因此对全国市场的帮助有限。

综上,我们判断明年的房地产政策依然会坚持因城施策、分类调控:一方面,限制一二线城市热度,去除投资投机,使市场回归理性;另一方面,通过“鼓励农民市民化”等政策增加三四线城市的住宅销售,降低其库存。